一、项目背景及依据

　　为加快建立全市自然资源公示价格体系，继续完善规范城乡基准地价体系，有效发挥价格的杠杆作用，按照《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》及《内蒙古自治区自然资源厅关于建立内蒙古自治区自然资源公示价格体系和通报6年以上未更新基准地价的旗县的通知》文件要求，乌海市有序组织开展标定地价制订工作。在2020年11月底前完成集体建设用地和农用地基准地价制订工作。

　　二、目的意义

　　为了贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，科学量化区域内农用地质量及其分布，建立农用地等、级、价的体系，科学量化和评价农用地质量级别，根据各级别进行定价，为土地整理、耕地占补平衡、基本农田保护、农用地估价及其他有关土地管理工作价格提供质量级别参考和价格依据。其成果对于制定土地政策，促进土地合理利用，加强土地资产管理，发挥土地效益提供重要的科学依据。

　　三、农用地分等定级与估价的基本概念

　　1、农用地分等：在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件、平均土地利用条件、平均土地经济条件下，根据规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分农用地等别。

　　2、农用地定级：在旗（县）行政区内，依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理和实际情况需要，遵照与委托方要求相一致的原则，即主要考虑定级目的，按照规定的方法和程序进行的农用地质量综合评定，划分农用地级别。目前开展分等和定级的对象都是特指耕地。

　　3、农用地分等和定级区别：农用地分等和农用地定级都是对农用地质量进行综合评定的工作，二者既有联系又有区别。一是农用地分等是农用地定级的基础，二是农用地的等别要求在全国范围内具有可比，农用地的级别要求在县域内可比。分等和定级有内在的联系，分等是修正法定级的基础，分等因素和定级因素如果相同，可以采取一致的量化标准。级别不是等别续分，而是各自成为两个具有彼此相关性的不同质量表述体系。

　　4、农用地基准地价：是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

　　5、农用地定级与估价的关系：土地定级与基准地价测算两者之间既紧密联系，又有一定的差异。两者均是对土地质量的一种评价，定级是对土地质量物质性的评价，评定的是土地使用价值；估价是对土地质量经济性的评价，评定的是使用价值在市场上反映出的价格。土地定级可直观地反映出土地质量的优劣，级别越高，土地的利用价值越高，经济效益越好。但是，定级不能直接反映出土地质量和差异给土地所有者或使用者带来的经济上的收益差异。土地估价可直接反映土地经济效益在区位上的差异。因此，土地定级是土地估价的基础，估价应建立在定级的基础上。同时，估价的结果又可以反过来验证定级、修正定级的结果和边界。由此可见，两者的关系是相辅相承的，两项工作应同时考虑，同步进行。

　　四、工作内容

　　根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合、定量评定，并划分级别。农用地定级成果要求在县域范围内具有可比性。

　　具体的任务是：

　　1.根据乌海市三区农用地自然条件、社会经济概况等进行土地级别的评定；

　　2.在级别评定结果的基础上评估出各级别农用地的基准地价；

　　3.建立乌海市三区农用地地价修正体系。

　　五、基准地价内涵

　　1.估价基准日：2020年12月31日；

　　2.土地权利：农用地使用权价格；

　　3.年限：30年期；

　　4.用地类型：水浇地；

　　5.耕作制度：一年一熟；

　　6.市场程度：正常市场条件（平均土地面生产力水平、正常农用地利用水平）；

　　7.配套程度：级别内平均水平的农用地设施配套程度。

　　六、成果测算

　　1、农用地基准地价定级主要是采用因素法，选取对农用地级别有显著影响的因素，按照《农用地定级规程》中所规定的技术方法进行因素量化，得到农用地定级指数，最后根据定级指数划分农用地级别。

　　2、农用地估价是在农用地定级的基础上，采用样点地价平均法与定级指数模型法评估确定在2020年12月31日不同地类的耕地基准地价。其总体思路：分地类以各级别农用地为均质地域，针对农用地不同级别，通过选取一定数量的投入产出样点，采用收益还原法计算各级别样点的地价，然后通过样点地价平均法和定级指数模型法计算得出各均质地域的基准地价

　　七、实施范围

　　乌海市海勃湾区、海南区及乌达区范围。

　　八、成果应用

　　1、在耕地占补平衡中的应用；

　　2、在土地利用总体规划中的应用；

　　3、在农村地籍管理中的应用；

　　4、在农用地流转中的应用；

　　5、在土地开发整理中的应用；

　　6、在征地补偿制度改革中的应用。